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4月12日，南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易管理中心確認(rèn)，從當(dāng)日起，外地戶(hù)籍購(gòu)房者，可在南京市六合區(qū)限制購(gòu)買(mǎi)一套住房，憑借戶(hù)口本、身份證，已婚家庭攜帶結(jié)婚證等證明，即可前往當(dāng)?shù)亻_(kāi)具購(gòu)房證明。也即，六合區(qū)正式調(diào)整了限購(gòu)政策。

　　南京市溧水區(qū)也推出了同樣的政策。至此，南京市已有兩個(gè)區(qū)的購(gòu)房資格向外地戶(hù)籍放開(kāi)。

　　4月11日，蘇州也對(duì)限購(gòu)和限售政策同時(shí)進(jìn)行了調(diào)整。其中，二手房限售期限由5年改為3年。非戶(hù)籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，社保（個(gè)稅）由3年內(nèi)連續(xù)繳滿24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月。

　　在一城一策的思路下，近期有多個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。其中，以限購(gòu)、限售為代表的“五限”政策，也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，體現(xiàn)出政策對(duì)需求端的支持。

　　房地產(chǎn)“五限”指的是限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)以及限商，這是我國(guó)目前最嚴(yán)格的限制性購(gòu)房政策，“五限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志。分析人士認(rèn)為，“五限”政策的調(diào)整，體現(xiàn)出調(diào)控政策對(duì)需求從抑制到支持的微妙轉(zhuǎn)向。但與此同時(shí)，為防止市場(chǎng)過(guò)熱，政策“紅線”仍然存在。

　　強(qiáng)二線城市出手

　　南京、蘇州兩地對(duì)樓市政策的調(diào)整，是近期多地優(yōu)化樓市環(huán)境的縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年已有接近70個(gè)城市發(fā)布了出臺(tái)穩(wěn)樓市新政。僅4月以來(lái)，就有近10城推出了不同力度的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。

　　從政策內(nèi)容上，主要表現(xiàn)為降低最低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

　　其中，對(duì)限購(gòu)、限售政策的調(diào)整，也已有先例。3月末，福州就曾出臺(tái)政策，針對(duì)非五城區(qū)戶(hù)籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

　　限售政策方面，哈爾濱在3月底取消了執(zhí)行了近四年的主城區(qū)限售政策，從而成為首個(gè)取消限售政策的省會(huì)城市。

　　在此之前，山東省濟(jì)寧市取消了對(duì)二手房“限售”的限制；青島市即墨區(qū)也將新房交易限售期限由拿證滿5年改為網(wǎng)簽滿5年，二手房由5年改為2年。4月1日，衢州出臺(tái)通知優(yōu)化限購(gòu)、限售政策，成為今年全國(guó)首個(gè)同時(shí)取消限購(gòu)和限售的城市。

　　“南京、蘇州調(diào)整限購(gòu)、限售政策的意義在于，其意味著對(duì)樓市限制性政策的調(diào)整，已經(jīng)延伸到強(qiáng)二線城市?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，此前進(jìn)行過(guò)類(lèi)似調(diào)整的鄭州、哈爾濱、福州等城市，主要屬于二線或弱二線城市之列。

　　除對(duì)限購(gòu)、限售政策的調(diào)整外，限貸政策也隨著信貸政策的調(diào)整而有所寬松。近期，多個(gè)城市下調(diào)最低首付比例，上調(diào)公積金貸款額度，鄭州、蘭州等城市則取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，都被認(rèn)為是對(duì)限貸政策的合理化調(diào)整。

　　限價(jià)方面，多家房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市普遍放松了對(duì)新房預(yù)售價(jià)格的管控，但由于購(gòu)買(mǎi)力尚未完全恢復(fù)，價(jià)格的提升并未體現(xiàn)在交易層面。

　　至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有實(shí)質(zhì)性的調(diào)整外，其余四項(xiàng)限制性政策都出現(xiàn)了一定范圍的調(diào)整。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，始于2017年的這輪樓市調(diào)控中，“五限”疊加是最重要的代表性政策，也構(gòu)成了我國(guó)最嚴(yán)格的限制性購(gòu)房政策?！拔逑蕖钡恼{(diào)整，也意味著對(duì)需求端的限制正在有條件地放松。

　　政策“紅線”仍在

　　調(diào)控政策轉(zhuǎn)向?qū)π枨蟮闹С?，早有端倪。去?2月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。此后，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)做出類(lèi)似的表態(tài)，地方政府也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的利好政策。

　　進(jìn)入2022年，支持合理需求成為各地樓市政策中的主旋律之一。其中，除剛性需求外，改善性需求也迎來(lái)利好。近期備受關(guān)注的鼓勵(lì)老年人投親養(yǎng)老、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二孩和三孩家庭放松限購(gòu)等措施，均是著眼于對(duì)改善性需求的支持。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，我國(guó)仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進(jìn)入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對(duì)穩(wěn)定樓市意義重大。

　　從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于各種原因，這些政策的起效尚需時(shí)日。

　　3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等五個(gè)方面，推出19條措施穩(wěn)定樓市。因支持力度較大，鄭州還曾被稱(chēng)為“第一個(gè)降低改善需求貸款門(mén)檻的城市”

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，政策出臺(tái)后，鄭州新房訪客量增加，特別是核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化有所好轉(zhuǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，3月各周度成交規(guī)模有所提升，在2月低基數(shù)下，3月周均成交面積較2月周均成交面積增長(zhǎng)五成左右，但相比于去年年中的水平，成交規(guī)模尚有一定距離。

　　另外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年3月，鄭州新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.06%?！罢呙黠@顯效尚需時(shí)間?！标愇撵o表示。

　　陳文靜指出，調(diào)整“五限”政策，并推出優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)措施，將是未來(lái)一段時(shí)間里樓市調(diào)控的主要方向。但受樓市走向受多重因素影響，在當(dāng)前的形勢(shì)下，市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏恐怕不會(huì)太快。

　　盡管如此，面對(duì)政策調(diào)整有可能帶來(lái)的市場(chǎng)過(guò)度反彈，已有警惕的聲音出現(xiàn)。4月11日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊文指出，教育部日前發(fā)布的做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知明確，教育資源相對(duì)均衡的地方，鼓勵(lì)逐步實(shí)行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片。一些市場(chǎng)人士據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格將迎來(lái)新一輪上漲。

　　文章表示，這種看法值得警惕。遏制學(xué)區(qū)房亂象，并不是權(quán)宜之計(jì)，需久久為功，防止炒作學(xué)區(qū)房之風(fēng)卷土重來(lái)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也反映出樓市政策仍然有“紅線”存在。來(lái)自于學(xué)區(qū)房、高價(jià)地等重點(diǎn)領(lǐng)域的信號(hào)，都可能成為觸發(fā)“紅線”的警報(bào)。在合理需求逐漸釋放、市場(chǎng)回暖的背景下，以鼓勵(lì)需求為名，試圖突破“紅線”的行為仍將受到限制。

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